三井住友トラスト基礎研究所は、25年下期の「Ｊ－ＲＥＩＴレビュー」を公表した。対象銘柄の中央値は、前年同期比で分配金の成長率が＋６.３％、１口当たりＮＡＶの成長率が＋２.４％だった。上期と同程度のプラス幅が続いた。不動産売却益（ネット）は６６８億円で、25年下期の当期利益４３３６億円に対して15.４％だった。含み益率は28.１％と上期末の27.２％から上昇し、過去最高額となる６.３兆円に積み上がった。

　25年下期の分配金の成長率は、全体の約８割の銘柄がプラスで、＋10％以上まで伸びた銘柄も約３割あった。ホテル銘柄では変動賃料の増加、オフィス銘柄は賃料増額、物流銘柄は売却益の還元を拡大する動きがみられた。ＮＡＶ成長率は、鑑定評価額の緩やかな上昇によって９割を上回る銘柄がプラス成長。また、ホテル銘柄は相対的に高い成長率だった。

　不動産売却益（ネット）は、前期の６５１億円から３％増加した。物流銘柄や複合銘柄で増加が続いた一方で、オフィス銘柄の売却益は減少した。全銘柄の含み益６.３兆円は、25年下期実績分配総額４０７２億円の約15倍。物件譲渡で含み益の顕在化もあったが、鑑定評価額の上昇で含み益は更に増加した。

　内部留保残高は合計２３７９億円で、約６割の銘柄で内部留保が発生した。外部成長による物件取得は６９８１億円で前年同期から１３００億円ほど増加した。取得額はホテルが最大で２２１１億円、次にオフィスの１８９７億円。平均取得ＮＯＩ利回りは４.７％で、全銘柄のポートフォリオ平均ＮＯＩ利回り４.94％を下回った。物件譲渡は４１２９億円で、前年より７００億円弱増加した。ＬＴＶは平均49.１％。

2026.04.10