シービーアールイー（ＣＢＲＥ）は、日本の不動産投資市場が賃料成長を求める局面に転換したとするレポートをまとめた。24年第４四半期時点で投資家の期待ＮＯＩ利回りから長期金利を引いた日本のプライムオフィスのイールドスプレッドは２・03％で、03年の調査開始からの最低水準。ただ、日本は金利上昇下でも資金調達環境が良好で、オフィス賃料の上昇が続いており、能勢知弥アソシエイトディレクターは「ＣＢＲＥの調査では投資意欲が高く、現在の利上げペースなら25年は投資市場が活況」とみている。

　ＣＢＲＥはオフィス賃料について、一時的な踊り場はあっても28年まで上昇基調の推移を見込んでおり、コロナ前を上回ると予測している。好調な企業業績と人手不足により、オフィス需要が市況を支える見通しだ。能勢氏は「足元の利回りが低くても、インカムリターンが上昇する期待感を反映した投資意欲の強さがみられる」と話す。一方で、長期金利は25年に入ってから上昇基調で１・５％を上回る水準となったため、プライムオフィスのイールドスプレッドは、１％台で推移していると捉えている。資金調達の環境も、日本銀行が不動産業向けの貸出金は一貫して増加基調が続いているため、利上げ局面でも融資条件に大きな変化はない模様と捉えている。

　今後について、年内の日銀による利上げが１回か２回という想定に基づいて能勢氏は「オフィスでは、テナント入れ替えなどの働きかけを行うことで賃料上昇が期待できる状況が続けば、イールドスプレッドが更に低下しても投資市場は活況の可能性がある」とシナリオを語った。　

2025.04.04