建設コストの上昇を背景に、大規模再開発事業の中止や延期が全国で相次いでいる。にぎわいや利便性を向上させる再開発は、地価上昇の原動力になる。国土交通省が公表した25年都道府県地価調査（基準地価）では、建設費上昇の地価への影響がひとつの注目ポイントとなった。

　全国的な再開発見直しの象徴となった、ＪＲ中野駅前の中野サンプラザ跡地再開発。サンプラザの東側向かいにある基準地点「中野５―11」（中野２丁目）の変動率は＋22・１％（前年＋19・８％）で、前年より上昇の勢いが増した。近くの商店街・中野サンモールにある「中野５―７」も＋18・２％（＋13・０％）で、上昇を強めている。国交省は中野サンプラザ周辺の地価について、「他にも再開発が進捗していて、引き続き地価は上昇している」と説明する。

　「中野５―11」は、地価公示との共通地点で、半年ごとの地価の動きが追えるポイントだ。前半（24年基準地価～25年地価公示まで）が＋11・２％、後半（25年地価公示～25年基準地価まで）は＋９・８％だった。後半の上昇の勢いがやや弱まっている。ＪＲ新宿駅南口すぐの再開発ビルは、建設費高騰を理由に今年３月に完成時期が未定となり、建替え工事も中断している。計画地近くの商業地（基準地価のみの地点）「新宿５―４」は、＋４・２％（＋５・４％）で前年比で上昇幅が縮小した。新宿のこの地点の上昇幅縮小について国交省担当者は「再開発中止の影響ではない」と話す。「都心部の価格が高いところでは、地価の伸び悩みがみられる。この地点もその一つ。伸び悩みの要因のひとつが建設コストの上昇」とした。
　都心・駅近の好立地で単価が高いところの上昇率が鈍化する「伸び悩み地点」が目立ち始めた今回の基準地価。一方で、そうした場所に比較的近いところで、割安感を見出された地点の人気が高まった。

◎単価の安かった八丁堀オフィス街が上昇
　25年基準地価の商業地の変動率上位順位をみると、大手半導体メーカーの工場進出関係（北海道千歳市）、インバウンド需要（白馬、高山、浅草）などに混じり、東京都中央区湊１丁目のオフィス街「中央５―23」が＋25・０％の非常に強い上昇率で８位に入った。ＪＲ・東京メトロ八丁堀駅に近い地点で、周辺に話題となるような大型オフィスができた場所ではない。国交省は「中央区の中では単価としては安いところ。東京駅など中心部に近い利便性の高いところから、賃料含め見直されてきている」と説明した。オフィス中心の地点がこのランキングに入ったのは、21年に大規模再開発で上昇した「福岡博多」（１～２位）以来となった。
　住宅地の変動率上位トップテンも、北海道や沖縄のインバウンド需要が強い地点が上位を占めた。そのなかで、茨城県つくば市の「つくば―36」と千葉県流山市の「流山―４」は、子育て環境の整備が進み人気が高まった地点。
　つくばエクスプレス沿線の住宅地は、旺盛な住宅需要から地価は近年高い上昇を見せている。特に区画整理が済んだ地域は、非常に住宅需要が旺盛だ。「つくば―36」は＋19・６％（＋19・２％）の上昇。従来からの割安感もあり、３年連続で茨城県１位となった。「流山―４」は＋17・９％（＋13・３％）の上昇。つくばエクスプレス流山おおたかの森駅から、東武野田線で１駅次の初石駅に近い地点。おおたかの森は子育て世帯に人気が高く、その理由のひとつが流山市の「送迎保育ステーション」の取り組み。駅ビル内の専用施設を拠点に、保育園への送迎を行うもの。こうした施策が子育て世帯の人気を呼び、おおたかの森エリアへの流入増加が続いた一方で、駅周辺では住宅に適した土地が減ってきた。
　それでも高い需要が続いたため、つくばエクスプレスに交差する東武野田線に需要がにじみ出し、初石駅の住宅地人気が高まった。「流山―４」は、住宅地上昇率で東京圏１位となった。近傍の「流山―14」は＋15・７％（＋10・４％）で東京圏住宅地上昇率６位、「流山―16」は＋15・８％（＋11・２％）で同５位と、周辺の地点も軒並み力強い上昇を示した。

2025.09.26