５月８日のコロナ５類移行からの経済正常化を受け、23年都道府県地価調査（７月１日時点、調査地点２万１３８１地点）は、地価の回復が全国的に進んだ結果となった。上昇・横ばい・下落の地点割合（表）をみると、地価が上昇傾向にあったコロナ前の19年調査と比較して、全国の全用途・住宅地・商業地は、全て上昇地点が19年を上回った。回復の勢いが加速していることを示すこの傾向は、大都市ほど顕著だ。東京圏は、23年の上昇地点の割合が、全用途、住宅地、商業地の全て、三大都市圏の中で最も高い。

　東京圏の住宅地で上昇が目立つエリアは、東京・中野区の中野駅周辺だ。駅の象徴だった中野サンプラザの建替え（（仮称）中野四丁目新北口駅前地区第一種市街地再開発事業、28年竣工予定）をはじめ、駅の南北で大規模な再開発が29年頃まで続く。「中野－11」（22年＋５・６％→23年＋６・４％）など、中野駅周辺の住宅地はいずれの地点も上昇した。

　東京23区全体の住宅地は＋４・２％（22年＋２・２％）となり、全ての区で上昇率が拡大した。特に上昇率が高かったのは、豊島区＋６・２％（＋３・３％）、文京区＋６・１％（＋２・９％）、品川区＋５・５％（＋２・９％）、荒川区＋５・５％（＋３・２％）。

　国交省は、３月の地価公示を含めて、住宅地の地価が上昇する際は、その要因にこれまで「低金利環境」を調査資料で挙げていた。今回の都道府県地価調査で住宅地は上昇したが、低金利の文言は消えた。地価調査課は「低金利下であるという認識は変わっていない」としつつ、「変動金利は上がっていないが、固定金利が上がってきている。そのため積極的には資料に書かないようにした」と説明する。住宅ローン金利の動きが地価調査からも見て取れる。

◎商業地はオフィスより店舗の回復先行

　東京圏の商業地は店舗需要の回復が顕著だ。新宿の繁華街が横ばいを脱し、上昇に転じた。歌舞伎町の「新宿５－１」は＋６・９％の上昇（22年は横ばい）。同じく新宿駅東側の「新宿５－２」も昨年の横ばいから＋４・４％になった。一方で、オフィス街の回復はまだ鈍い。同じ新宿で西側の高層ビル街にある「新宿５－13」は＋０・８％（＋０・８％）で、上昇は維持したものの店舗需要主体の東側ほどの勢いはない。日本有数のオフィス集積地の大手町・丸の内界隈は、「千代田５－24」（△０・４％）、「千代田５－１」（△０・４％）がともに横ばいに戻したが、プラスには至らなかった。同じ東京駅周辺でも店舗需要が中心の「中央５－７」は＋２・８％（△０・２％）へ、「中央５－８」も＋１・３％（△０・７％）へと、プラスに転じた。オフィスより店舗の回復が先行している。

2023.09.29