三井住友トラスト基礎研究所は、「不動産投資に関する調査 2019年」と題した調査結果をまとめた。これまでのオルタナティブ投資の実績の有無を聞くとともに、現在の投資実績の有無、オルタナ投資における不動産への投資残高の有無を聞いた。回答のあった年金基金の83％（48基金）、機関投資家の94％（31社）がオルタナティブ商品への「投資実績あり」と回答した。年金基金、機関投資家ともにオルタナティブ商品への投資が浸透している。オルタナ投資を行った理由は全体では「分散投資効果」が最も多く、とくに年金基金は他の項目を大きく引き離した。一方、機関投資家は「安定的なインカムゲイン（分配金）の確保」「リターンの向上」を理由とする回答が分散投資効果を上回った。年金基金と銀行、保険会社など機関投資家571者にアンケートを送付し92者から回答を得た。有効回答率は16.1％。

オルタナティブ投資について具体的な商品を聞いたところ、「不動産」が最も多く、次いで「ヘッジファンド」、「プライベートエクイティ」、「インフラ」が続いた。現在不動産投資残高を有する投資家の、不動産投資運用資産の内訳（回答件数ベース）をみると、年金基金・機関投資家ともに「国内不動産私募ファンド（オープンエンド型）」が最大となった。また、両者ともに海外不動産オープンエンド商品のシェアが増加傾向にある。国内のオープンエンド型商品への投資経験を有する投資家が増加する中で、海外不動産に対象を拡大し、投資実行する投資家が増加している。

不動産投資残高がない投資家も含め、今後の不動産投資のスタンスについて質問したところ、年金基金では「現状の不動産投資額を維持する予定である」との回答割合が32％で最大となった。また、「不動産投資を行っておらず、今後も行う予定はない」は、2016年調査以降減少傾向にあり、全般的に不動産投資に対する姿勢は積極化しているものとみられる。機関投資家では、「不動産投資を実行する/増やす予定である」が58％を占めた一方、「不動産投資を行っておらず、今後も行う予定はない」は6％にとどまり、今後も不動産投資を積極的に展開していくスタンスの投資家が多いことがうかがえる。

　今後、投資を開始あるいは増加させたい不動産投資については、年金基金では2018年調査に引き続き「海外不動産を投資対象とした私募ファンド（オープンエンド型）」とする回答割合が、「国内不動産を投資対象とした私募ファンド（オープンエンド型）」を上回り最大となった。一方、機関投資家では、「国内不動産を投資対象とした私募ファンド（オープンエンド型）」が最大。機関投資家には地方金融機関も多く含まれており、直接投資対象物件を確認できない海外ファンドよりも、確認が可能な国内ファンドの方が投資しやすいことが、国内不動産投資を重視する傾向に影響しているものとレポートは分析している。

最後に不動産投資を行ううえで必要な条件も聞いており、年金基金、機関投資家ともに「一定の流動性の確保・向上」が最多。ただその他の必要条件として年金基金は運用会社等の情報開示や運用報告等、情報開示姿勢を重視する投資家が多い一方、機関投資家は運用能力や商品ノラインナップ等を重視し、より高いパフォーマンスを期待する投資家が多かった。

2020.02.28