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PROJECT01

目に見えない価値づくり、
高品質なサービスの提供と顧客満足度の向上

環境ステーションのオリジナルブランド「THE RESIDENCE OF TOKYO」シリーズの
建設プロジェクトを手掛けた2人に話を聞きました。
  • 開発事業本部
    嶋 香織
  • 開発事業本部
    阿部 勇

マンション開発の流れ(企画・設計・発売)を
かんたんに教えて頂けますでしょうか。

まず、当社のマンション開発では、徹底的なマーケティングを行うことが強みだと思っています。つまり、仕入れ時点での検証に厚みがあるということですね。大まかにご説明すると、仕入営業が不動産会社・金融機関・地主などから土地の情報を集め、その中から立地・土地価格・建築できる建物の規模や購入ターゲット層、最終販売価格などの検討を繰り返します。
その上で、分譲マンションとして適している土地情報を開発企画部に引き継ぎます。
阿部
開発企画部では、仕入れ営業が精査を重ねた土地情報から購入ターゲット層の生活を想像し、間取り・設備・デザインを検討します。
ここで大切なことは、企画と予算が合わなければならないということです。企画と予算の乖離が大きくなればなるほど、お客様にご迷惑が掛かりますからね。
阿部
そうして慎重に企画をブラッシュアップした上で、実際に土地を購入します。あとは、設計会社と具体的な間取り・デザインの打ち合わせを行いながら施工会社を選定します。建築が始まると、設計会社と施工会社と当社で定期的に細かい打ち合わせを重ねてマンションを完成させます。その間、完成予想図が描けるようになると、マンション建設と同時進行で、制作会社を交えてパンフレットやWEBの打ち合わせを行い販売の準備をします。

御社の手掛けるマンションが他のマンションと
決定的に違うところはどこでしょうか。

当社の特徴でもある投資用マンションという分野において、総合的に他社よりもクオリティが高い点です。外観・エントランスのデザイン性や室内の設備・仕様といった目に見える部分だけでなく、ISOの基準を採用した企画管理や、徹底した土壌汚染調査と改良工事、地盤調査に基づく杭工事など目に見えない部分にも重点を置いています。
阿部
目に見えない価値づくり、というのは当社はすごく徹底してますよね。マンションを所有するオーナー様の修繕コストを抑えられるよう、長期に使用してもダメージを受けにくい高品質の部材をできるだけ採用するよう工夫していると思います。
つまり、企画、施工、資産価値のどこをとっても徹底したこだわりがある、ということでよろしいでしょうか?(笑)
阿部
その通りです!(笑)

マンションを手掛ける際に心がけていることは何でしょうか。

阿部
最先端の設備・仕様の導入、資産価値を維持するデザイン性の高い外観・エントランスを実現するために、環境・品質・コスト面を意識しつつ、投資用物件に住んでいたころの感覚を忘れないように心がけています。個人的なお話をすると、私は学生時代から結婚するまでの間、6回引っ越しを経験しました。11㎡の1ルームから2LDKまで構造も広さも築年数もバラバラです。部屋の模様替えが好きでしたので、狭い部屋でどうやって快適に暮らしたらいいのか試行錯誤した経験が、今に生かされていると思いますね。
まるで転勤族みたいですね(笑)。私は感性を磨く努力を心掛けています。市場動向や流行はもちろんですが、例えば、出張の際に泊まるビジネスホテルはコンパクトでありながらデザイン性と快適性にこだわった物件が多いので細部までじっくり観察するようにしています。時々ですが、一流ホテルに宿泊をして非日常的なラグジュアリーな空間を体感したり、休日には美術館やショールームなどに足を運ぶことで、インプットすることに励んでいます。
阿部
それは大切なことですよね。とにかく今は時代の流れが早いから、取り残されていく速度も速い。実際に足を運んで感じて体験して、それをアウトプットする…私も見習います(笑)。

環境保護にはどのように配慮していますでしょうか。

業界的なお話をすると、補助金などを受けられることから、緑化や太陽光発電を取り入れるマンションデベロッパーが多い中、当社は屋上緑化や太陽光発電システムを搭載したマンションを自社で費用を賄って開発しています。
阿部
屋上緑化はヒートアイランド現象の緩和や地球温暖化対策として有効な手段ですし、建物の劣化や保護を期待できます。太陽光発電システムは自然エネルギーの活用により、マンションオーナー様にとっては電気代の削減になることから、管理費のコストダウンにつながりますので、自社で費用を賄ってでも開発をすることは必然ですよね。
ほかにも、燃やした時にダイオキシンが出ない材料や空気を洗う壁材、節水・節電・省エネルギーにつながる設備など、環境に配慮したモノを積極的に導入しています。

環境ステーションのマンション開発のこだわりは何でしょうか。

2004年に品質マネジメントシステム、2005年に環境マネジメントシステムを取得したことでしょうか。不動産業界でISO取得に力を入れている企業は少ないですよね?
阿部
確かに少ないという話は良く聞きますよね。
当社がISO取得に力を入れている理由は、高品質なサービスの提供と顧客満足度の向上、環境保全を目的としているためです。マンション開発では、社内で作成したプロセス運用表に基づき、マンションプロジェクトごとに企画管理表を作成し運用しています。
阿部
年に一度、外部から審査を受けることで、マンションのクオリティが維持されています。
管理・運用を徹底したクオリティは、年々向上しています。

苦労した点、トラブルがあった事など、
エピソードを教えて頂けますでしょうか。
また、どのように解決していったかなどもお聞かせお願いいたします。

阿部
古い建物を解体したら昔の基礎が地中深くから出てきたり、土壌汚染があったりと、工期の変更や追加費用など想定していなかったトラブルはよくあります(汗)。
あるあるですよね(苦笑)。トラブルの中でも一番苦労するのが、近隣トラブルです。例えば、8階建てのマンションを計画し、近隣に電波障害が起こらないかどうか調査していたにもかかわらず、建築中の足場が原因でお隣のBSアンテナの感度が鈍くなってしまったことがありました。お隣のお爺様の毎日の楽しみがBSアンテナで受信した大相撲を見ることでした。すぐに謝罪し、ケーブルテレビの加入を勧め、当社でその申し込み手続きと費用負担をさせていただきました。
阿部
周囲に配慮して、細かな対応を当社が責任をもってすることが大切ですよね。そこを怠った結果、マンションのご入居様が、地域に以前からお住まいの方々とトラブルになってしまったら、そのマンションは無価値同然だと思っています。
お客様が周囲の方々と良好な関係が築けるようにお手伝いすることも、当社の責任だと思っています。

マンションを作ってお客様に届ける仕事のおもしろさ
難しさは何でしょうか。

お客様には、マンションオーナー様とご入居者様がいます。マンションオーナー様には資産価値が下がらないことが重要です。そこに付加価値をどれだけ加えられるかが仕事の面白さです。
阿部
ご入居者様には安心して快適に長くお住まい頂きたので、プロパティマネジメント事業部から、空室率が低いマンションと言われると嬉しい気持ちになります(笑)。難しいところは、予算の範囲内でどこに付加価値を付けるかという点でチームの意見が分かれるところですかね?(苦笑)。
毎回分かれますね(笑)。斬新なデザインの性のある外装やクオリティの高い設備を入れたくても構造的に難しい場合もありますし。
阿部
面白さでもあるんですけどね(笑)。話し合いを重ねて、満足のいくマンションを作り上げていくという過程は、とてもエキサイティングですし、クリエイティブだと思います!(笑)
そうして完成したマンションが実際に購入されて、お客様に喜んでもらえたときの幸福感は、なにものにも変え難いです。

これからどんなマンションを手掛けてみたいですか。

あくまで個人的な希望ですが、和モダンのマンションを手掛けてみたいです。最近は和室のないマンションが増えてきました。畳の部屋はテーブルを置いたらリビング・ダイニングに、布団を敷いたらベッドルームになります。1室で用途が変化できるところに興味があります。
阿部
日本文化の再発見ですね!(笑)
そうですね(笑)。原点回帰じゃないですけど、やはり日本の文化は奥深いと思うんです。
例えば、土間のあるマンションも面白いと思います。広い玄関スペースに可動式のシューズボックスを置きつつ、趣味のスペースとして使用します。タイル敷きなので、汚しても拭き掃除が簡単です。自転車やバイクをそのまま入れられるようにしてもいいです。
阿部
土間は何か憧れますよね!(笑)土間ほど可変する空間はないかもしれないですね。
そうなんですよ。当社は、都市型物件じゃないですか?だから、空間の使い方を徹底的に見直す必要があると思うんです。ほかにも、和装や布団をゆったりしまえるシステム収納も作ってみたいです。いつか、グッドデザイン賞を受賞できるようなマンションを建築したいです。
阿部
おぉー!Gマーク、いいですねぇー!(笑)。見習います(笑)。

就職を考えている方へのメッセージをお願いします。

阿部
社会全体に言えることですが、マンション開発は、地価の変動や、ニーズの多様化、価値観の変容など、昨今の加速度的に早いものになっています。もちろん難しさはありますが、私の場合はその反面、やりがいや面白みのほうが勝っています。当社は、狭小国における都市型なので、正直競争は激しいですが、市場、業界を創っていっているという感覚が好きなんです。おそらく、この先の時代は、真摯に取り組んでいる企業が生き残っていくと思うんです。その意味では、当社にいることが誇りに思える自信と安心がありますね。
頭の中で描いたものが、スケール1/1で目の前で完成し、自分の目で見ることができるという面白さがあります。また、マンションプロジェクトは1年以上と長いため、他社の設計士や現場監督たちと一緒に作り上げていく真剣勝負の文化祭のような熱量があるのも魅力ですね。時間もコストもかかるプロジェクトですので、担当者として気が抜けません。現場では想定をしていなかった問題も起こります。しかし、竣工したマンションを見上げた時の満足感は何とも言えません。とてもやりがいのある仕事です。